Terwijl de huizencrisis zich over Europa verspreidt, bevindt Nederland zich op het volgende niveau. Volgens een onafhankelijke analyse kost de gemiddelde Nederlandse woning nu 452.000 euro, ruim tien keer het Nederlandse modale loon – dat wil zeggen het meest voorkomende in het land – van 44.000 euro.

Nee, het modale loon is in Nederland niet het meest voorkomende loon of het gemiddelde loon in Nederland. Het modale loon is een prikgetal in de vorm van een percentage van het gemiddelde inkomen per persoon. In 2024 is modaal 79%  van gemiddeld dus gemiddeld is € 56.000,=

Dat betekent dat het meer dan twee keer zoveel salaris kost om er een te kopen. De huizenprijzen in het hele land zijn de afgelopen tien jaar verdubbeld. In de meest begeerde buurten zijn de prijzen met 130% omhooggeschoten. Een nieuwbouwhuis kost 16 keer het gemiddelde salaris.

Dat zou betekenen dat een nieuwbouwhuis 16 keer 56.000 euro kost ofwel € 896.000,= (Dat is een onzinnig bedrag).

Afhankelijk van de plek in NL kost een nieuwbouw tussenwoning 90 m² € 90.000 - € 225.000.

Volgens de kaart van het onafhankelijke bureau is in bijna alle plaatsen in NL een inkomen van tussen de 59.000 en 100.000 voldoende om een gemiddeld huis te kopen. Let wel, dat gaat dus niet over een huis in de laagste prijsklasse. Immers, in pekela en Heerlen zijn de huizen (veel) goedkoper.

De huurmarkt is eveneens disfunctioneel. De huurprijzen in de particuliere sector – ongeveer 15% van de totale woningvoorraad van het land – zijn omhooggeschoten. Een eenpersoonskamer in een gedeelde woning in Amsterdam kost 950 euro per maand; een appartement met één slaapkamer, 1.500 euro of meer; één met drie bedden, 3.500 euro.

De concurrentie tussen degenen die zich deze bedragen kunnen veroorloven – zoals expats in multinationale bedrijven – is zo hevig dat velen een maandelijks bedrag betalen aan een online dienst die vastgoedwebsites doorzoekt en sms-alerts verzendt zodra een geschikte advertentie verschijnt. huurcommissie

Ondertussen bedraagt ​​de wachtlijst in de sociale woningbouwsector, die ongeveer het dubbele is van die voor particuliere woningen, gemiddeld ongeveer zeven jaar in het hele land, maar in de grote Nederlandse steden, vooral Amsterdam, kan deze oplopen tot 18 of 19 jaar.

Voor jonge mensen kan de taak om een ​​huis te vinden – en te onderhouden – vermoeiend zijn.

Protesten voor controle over de woning- en huurmarkt in Utrecht (Nederland). Robin Van Lonkhuijsen / EPA - EFE

Sommige Startblokken zijn veel groter en bieden plaats aan ruim 550 jongeren in speciaal voor dit doel gebouwde “containerwoningen”. Sommige zijn van metaal, andere van hout en duurzame materialen, en ze worden met z’n vieren of vijf op elkaar gestapeld. Anderen, zoals deze, zijn permanente woningen gebouwd met bakstenen.

Bij een gemiddelde maandhuur variërend tussen de 400 en 500 euro heeft iedere huurder – na aftrek van de huursubsidie ​​– de beschikking over een eigen studio van 20 tot 25 meter. square, met eigen keuken en badkamer, voor maximaal vijf jaar.

Verder is er een ruimte om fietsen te stallen, een lichte gemeenschappelijke ruimte met tafelvoetbal, een wasserette en een kleine tuin met een kas. Toen er begin dit jaar een studio vrijkwam, ontving Startblok volgens projectdirecteur Jesse van Geldorp zo'n 800 aanmeldingen.

Maar de Startblokken zijn – net als de vele tijdelijke huisvestingsprogramma's voor “economisch daklozen” in Amsterdam, gerund door De Regenboog, de organisatie van Kuschel – druppels in de oceaan van de immense Nederlandse woningcrisis.

Hoe het land in deze situatie terecht is gekomen, is het onderwerp van een complex en verhit debat. Geschat wordt dat het tekort vorig jaar in Nederland rond de 390.000 woningen lag. De regering loopt al achter met haar belofte om tegen 2030 bijna een miljoen woningen te bouwen – waarvan tweederde betaalbaar is.

Sommige factoren, zoals de historisch lage rentetarieven en het toenemende aantal huishoudens – vaak met steeds minder leden – vallen buiten de controle van overheden.

Begin jaren 2010 schafte een marktvriendelijke Nederlandse regering het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening af en bevrijdde de woningverkoop van vastgoedcorporaties. Mede als gevolg hiervan is ongeveer 25% van de woningen in de vier grote steden van het land eigendom van investeerders.

Maatregelen zoals hypotheekbelastingvermindering voor kopers hebben de prijzen helpen opdrijven, net als andere maatregelen die jonge kopers moesten helpen, maar die bestaande huiseigenaren uiteindelijk hebben geholpen meer eigendommen te kopen. Tegelijkertijd zijn de subsidies voor woningbouw vrijwel verdwenen.

Op de huurmarkt hebben het verlammende gebrek aan woningen en het grote aantal huurders dat, bij gebrek aan een betaalbaar alternatief, in een sociale woning blijven ondanks dat ze meer verdienen dan het toegestane maximum, ertoe bijgedragen dat de particuliere huurprijzen de pan uit rijzen.

De Raad Werkgelegenheid en Sociaal Beleid van de Europese Commissie heeft verklaard dat Nederland lijdt aan een “ernstige huisvestingscrisis”, met een “kritiek tekort aan betaalbare woningen, dat sociale uitsluiting veroorzaakt en de economische ongelijkheid vergroot”.

In een verwoestend rapport dat in februari werd gepubliceerd , verklaarde de speciale VN-rapporteur voor adequate huisvesting echter na een bezoek van twee weken dat het beleid van de Nederlandse regering verantwoordelijk was voor de ‘acute huisvestingscrisis’ van het land, en niet de asielzoekers of arbeidsmigranten.

“In Nederland is een alternatieve theorie ontstaan ​​dat een ‘instroom van buitenlanders’ hiervoor verantwoordelijk is”, zegt Balakrishnan Rajagopal. Op dezelfde manier voegt hij eraan toe dat de crisis, zowel op het gebied van de betaalbaarheid als de beschikbaarheid, al “twee of meer decennia” aan de gang is.

Naast vele andere factoren geeft de rapporteur de schuld aan het gebrek aan regulering aan aanbieders van sociale huisvesting, het ontbreken van limieten op de huurprijzen in de particuliere sector en “onvoldoende aandacht voor de rol van speculatie en grote investeerders op de vastgoedmarkt.”

Sommige van de meest recente overheidsmaatregelen om de crisis te verlichten hebben mogelijk het tegenovergestelde effect gehad. Verschillende steden hebben een wet uit 2022 ingevoerd die kopers van woningen onder een bepaalde waarde – in Amsterdam 530.000 euro – verbiedt deze te huren.

Maar volgens ten minste één academische studie heeft de maatregel, die bedoeld was om de aankoop van eerste woningen te stimuleren en tegelijkertijd kopers met een middeninkomen ten goede te komen, ook huurders met een lager inkomen benadeeld, aangezien de huurprijzen met 4% stegen. te huur verlaagd.

Op dezelfde manier hebben de inspanningen van de regering om de controle op de huurprijzen uit te breiden, door meer woningen te beperken tot sociale huurders die minder dan 44.000 euro per jaar verdienen en hun huurprijzen te beperken tot 800 euro, simpelweg meer verhuurders ertoe aangezet om te verkopen, wat de resterende huurprijzen in de particuliere sector heeft opgedreven.

 

Volgens Kuschel hebben zich vorig jaar ruim 1.200 mensen aangemeld bij De Regenboog. De organisatie hielp 535 mensen door huisvesting te vinden in flatgebouwen die in afwachting waren van renovatie, huizen die families onlangs hadden geërfd maar nog niet wilden verkopen, lege scholen en zelfs logeerkamers.

_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Volgens Tamara Kuschel begon het allemaal ongeveer tien jaar geleden. Sinds de jaren zeventig organiseert de liefdadigheidsinstelling waar Kuschel in Amsterdam voor werkt, De Regenboog, dagopvang voor daklozen. Dit zijn over het algemeen mensen met ernstige verslavings- en psychische problemen.

Toen, rond 2015, kwam er een nieuw type gebruiker bij: “Ze hadden niet de gebruikelijke problemen van daklozen. Ze hadden werk, vrienden. In alle opzichten was hun leven zeer stabiel. Maar ze konden zich geen woonruimte veroorloven.”

Kuschel zegt dat ze niet allemaal jong zijn. Vorig jaar was de oudste 72 jaar oud. Meestal zijn ze net uit elkaar, is er een klein bedrijf failliet gegaan of hebben ze de huur niet kunnen betalen... “Sommigen kunnen we helpen”, zegt hij. “Maar wij zijn slechts een lapje.”

Terwijl de huizencrisis zich over Europa verspreidt, bevindt Nederland zich op het volgende niveau. Volgens een onafhankelijke analyse kost de gemiddelde Nederlandse woning nu 452.000 euro, ruim tien keer het Nederlandse modale loon – dat wil zeggen het meest voorkomende in het land – van 44.000 euro.

Dat betekent dat het meer dan twee keer zoveel salaris kost om er een te kopen. De huizenprijzen in het hele land zijn de afgelopen tien jaar verdubbeld. In de meest begeerde buurten zijn de prijzen met 130% omhooggeschoten. Een nieuwbouwhuis kost 16 keer het gemiddelde salaris .

De huurmarkt is eveneens disfunctioneel. De huurprijzen in de particuliere sector – ongeveer 15% van de totale woningvoorraad van het land – zijn omhooggeschoten. Een eenpersoonskamer in een gedeelde woning in Amsterdam kost 950 euro per maand; een appartement met één slaapkamer, 1.500 euro of meer; één met drie bedden, 3.500 euro.

De concurrentie tussen degenen die zich deze bedragen kunnen veroorloven – zoals expats in multinationale bedrijven – is zo hevig dat velen een maandelijks bedrag betalen aan een online dienst die vastgoedwebsites doorzoekt en sms-alerts verzendt zodra een geschikte advertentie verschijnt.

Ondertussen bedraagt ​​de wachtlijst in de sociale woningbouwsector, die ongeveer het dubbele is van die voor particuliere woningen, gemiddeld ongeveer zeven jaar in het hele land, maar in de grote Nederlandse steden, vooral Amsterdam, kan deze oplopen tot 18 of 19 jaar.

Voor jonge mensen kan de taak om een ​​huis te vinden – en te onderhouden – vermoeiend zijn. Een 28-jarige promovendus, die vroeg om niet geïdentificeerd te worden, zegt dat ze in haar eerste drie jaar in de hoofdstad zeven tot acht keer is verhuisd.

“Het tekort is zeer groot en de mensen zijn wanhopig”, zegt hij. 'De rechten van huurders zouden sterk moeten zijn, maar in de praktijk... heb ik verhuurders laten binnenkomen en foto's van het appartement maken terwijl ik weg was. “Ze hebben me geïntimideerd om te vertrekken, ze hebben me fysiek bedreigd.”

De jonge vrouw zegt dat ze niemand onder de 30 kent die alleen woont, en dat velen nog steeds twee keer per jaar verhuizen. Hij woont in een gedeeld appartement en wil graag samenwonen met zijn partner, maar geen van beiden durft te verhuizen omdat ze bang zijn geen andere plek te kunnen vinden.

“Dat is het ergste”, zegt hij. “Al die stappen die we op onze leeftijd als young professionals zouden moeten zetten, zijn niet mogelijk. Alles staat... in de wacht. “De vastgoedmarkt bepaalt de interpersoonlijke relaties, en dat is obsceen.”

Anderen hebben meer geluk. In een rustige buurt op 30 minuten lopen van Amsterdam Centraal Station zijn Lukas en Misty twee van de 96 huurders – de helft jonge vluchtelingen met een verblijfsvergunning – van een van de vijf Startbloks in de hoofdstad.

Protesten voor controle over de woning- en huurmarkt in Utrecht (Nederland). Robin Van Lonkhuijsen / EPA - EFE

Sommige Startblokken zijn veel groter en bieden plaats aan ruim 550 jongeren in speciaal voor dit doel gebouwde “containerwoningen”. Sommige zijn van metaal, andere van hout en duurzame materialen, en ze worden met z’n vieren of vijf op elkaar gestapeld. Anderen, zoals deze, zijn permanente woningen gebouwd met bakstenen.

Bij een gemiddelde maandhuur variërend tussen de 400 en 500 euro heeft iedere huurder – na aftrek van de huursubsidie ​​– de beschikking over een eigen studio van 20 tot 25 meter. square, met eigen keuken en badkamer, voor maximaal vijf jaar.

Verder is er een ruimte om fietsen te stallen, een lichte gemeenschappelijke ruimte met tafelvoetbal, een wasserette en een kleine tuin met een kas. Toen er begin dit jaar een studio vrijkwam, ontving Startblok volgens projectdirecteur Jesse van Geldorp zo'n 800 aanmeldingen.

“Het gaat erom dat jongeren zelfstandig kunnen worden, een leven kunnen opbouwen, een netwerk kunnen opbouwen in een fundamenteel gebroken woningmarkt”, zegt Karin Verdooren, directeur van Lieven de Key, de stichting die het Startblok-concept in het leven heeft geroepen.

Lukas, een leraar Duits, is afgelopen november verhuisd. Hij stelt het zeer op prijs om de helft (of zelfs minder) van de huur te betalen dan veel van zijn vrienden, en houdt van de gemeenschapszin. Misty, 22 jaar oud en bijna klaar met haar studie, is het daarmee eens.

“Je bent niet de enige”, zegt hij. ‘Je leert veel. Het multiculturele aspect is geweldig, ik heb vrienden gemaakt uit Syrië, Eritrea... Ik ben erg dankbaar. En het is een grote opluchting om te weten dat ik niet tegelijk met het zoeken naar een huis naar een huis hoef te zoeken.”

Maar de Startblokken zijn – net als de vele tijdelijke huisvestingsprogramma's voor “economisch daklozen” in Amsterdam, gerund door De Regenboog, de organisatie van Kuschel – druppels in de oceaan van de immense Nederlandse woningcrisis.

Hoe het land in deze situatie terecht is gekomen, is het onderwerp van een complex en verhit debat. Geschat wordt dat het tekort vorig jaar in Nederland rond de 390.000 woningen lag. De regering loopt al achter met haar belofte om tegen 2030 bijna een miljoen woningen te bouwen – waarvan tweederde betaalbaar is.

Sommige factoren, zoals de historisch lage rentetarieven en het toenemende aantal huishoudens – vaak met steeds minder leden – vallen buiten de controle van overheden. Maar experts zeggen dat opeenvolgende regeringen systematisch de vraag hebben gestimuleerd, maar er niet in zijn geslaagd het aanbod te stimuleren. 

“De belangrijkste kenmerken van de huizencrisis – stijgende prijzen, toenemende ongelijkheid, een tekort aan betaalbare woningen en de infiltratie van buitenlandse investeerders op de markt – zijn het resultaat van tientallen jaren van twijfelachtig huisvestingsbeleid”, zegt Gregory Fuller van de Rijksuniversiteit Groningen.

Begin jaren 2010 schafte een marktvriendelijke Nederlandse regering het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening af en bevrijdde de woningverkoop van vastgoedcorporaties. Mede als gevolg hiervan is ongeveer 25% van de woningen in de vier grote steden van het land eigendom van investeerders.

Maatregelen zoals hypotheekbelastingvermindering voor kopers hebben de prijzen helpen opdrijven, net als andere maatregelen die jonge kopers moesten helpen, maar die bestaande huiseigenaren uiteindelijk hebben geholpen meer eigendommen te kopen. Tegelijkertijd zijn de subsidies voor woningbouw vrijwel verdwenen.

Op de huurmarkt hebben het verlammende gebrek aan woningen en het grote aantal huurders dat, bij gebrek aan een betaalbaar alternatief, in een sociale woning blijven ondanks dat ze meer verdienen dan het toegestane maximum, ertoe bijgedragen dat de particuliere huurprijzen de pan uit rijzen.

De Raad Werkgelegenheid en Sociaal Beleid van de Europese Commissie heeft verklaard dat Nederland lijdt aan een “ernstige huisvestingscrisis”, met een “kritiek tekort aan betaalbare woningen, dat sociale uitsluiting veroorzaakt en de economische ongelijkheid vergroot”.

Politici als Geert Wilders, wiens extreemrechtse partij, de Partij voor de Vrijheid (PVV), de eerste plaats won bij de algemene verkiezingen van november , leggen de schuld bij asielzoekers, buitenlandse studenten en milieuwetten.

In een verwoestend rapport dat in februari werd gepubliceerd , verklaarde de speciale VN-rapporteur voor adequate huisvesting echter na een bezoek van twee weken dat het beleid van de Nederlandse regering verantwoordelijk was voor de ‘acute huisvestingscrisis’ van het land, en niet de asielzoekers of arbeidsmigranten.

“In Nederland is een alternatieve theorie ontstaan ​​dat een ‘instroom van buitenlanders’ hiervoor verantwoordelijk is”, zegt Balakrishnan Rajagopal. Op dezelfde manier voegt hij eraan toe dat de crisis, zowel op het gebied van de betaalbaarheid als de beschikbaarheid, al “twee of meer decennia” aan de gang is.

Naast vele andere factoren geeft de rapporteur de schuld aan het gebrek aan regulering aan aanbieders van sociale huisvesting, het ontbreken van limieten op de huurprijzen in de particuliere sector en “onvoldoende aandacht voor de rol van speculatie en grote investeerders op de vastgoedmarkt.”

Sommige van de meest recente overheidsmaatregelen om de crisis te verlichten hebben mogelijk het tegenovergestelde effect gehad. Verschillende steden hebben een wet uit 2022 ingevoerd die kopers van woningen onder een bepaalde waarde – in Amsterdam 530.000 euro – verbiedt deze te huren.

Maar volgens ten minste één academische studie heeft de maatregel, die bedoeld was om de aankoop van eerste woningen te stimuleren en tegelijkertijd kopers met een middeninkomen ten goede te komen, ook huurders met een lager inkomen benadeeld, aangezien de huurprijzen met 4% stegen. te huur verlaagd.

Op dezelfde manier hebben de inspanningen van de regering om de controle op de huurprijzen uit te breiden, door meer woningen te beperken tot sociale huurders die minder dan 44.000 euro per jaar verdienen en hun huurprijzen te beperken tot 800 euro, simpelweg meer verhuurders ertoe aangezet om te verkopen, wat de resterende huurprijzen in de particuliere sector heeft opgedreven.

Wat de oorzaken ook mogen zijn, de crisis is zwaar voor degenen die erin verwikkeld zijn. Luna, een lerares op een basisschool, logeerde in het appartement van een vriendin terwijl haar huisgenoot weg was, maar na zes maanden zoeken heeft ze onlangs een meer permanente kamer gevonden.

“Het is heel frustrerend”, zegt hij. “Ik ben hier geboren, sta sinds mijn 18e op de wachtlijst voor een sociale woning, doe sociaal nuttig werk waar een enorme vraag naar is... en blijf een huur betalen die ik nauwelijks kan betalen, voor een kamer in een gedeelde appartement, 33 jaar oud.”

Volgens Kuschel hebben zich vorig jaar ruim 1.200 mensen aangemeld bij De Regenboog. De organisatie hielp 535 mensen door huisvesting te vinden in flatgebouwen die in afwachting waren van renovatie, huizen die families onlangs hadden geërfd maar nog niet wilden verkopen, lege scholen en zelfs logeerkamers.

Eén van de aanvragers was Iris, 47, kunstenaar en werkzaam in een nachtclub. Vorig jaar moest hij het appartement in Amsterdam waar hij al enkele jaren woonde verlaten omdat vastgoedontwikkelaars het hele gebouw hadden gekocht. Rond diezelfde tijd scheidde hij van zijn partner.

“Ik logeerde bij vrienden, ik deed aan couchsurfen , maar dat was onmogelijk”, legt hij uit. “Nu deel ik een flat, op een plek waar de bouw pas over een jaar begint. Ik ben veilig voor 12 maanden. Ik denk dat dit is wat er gebeurt als mensen vastgoed als investering zien, en niet als woning.”

Kuschel zegt dat dit allemaal geen echte oplossing is. “Wij proberen juist te voorkomen dat mensen in de negatieve spiraal terechtkomen van het niet hebben van een verzekerde woning. Wij kunnen ze geen permanent exemplaar geven. Na een jaar moeten ze het weer op eigen kracht zien te redden.”

Het belang van een veilig huis kan moeilijk worden overschat, zegt Kuschel. “Zonder dit stoppen mensen met het vormen van gezinnen, het opbouwen van een toekomst, het vestigen van wortels, het ontwikkelen en bloeien. Ze verliezen elk perspectief. Hun leven bevriest. “Dat is de tragedie.”